Rynek magazynowy w I poł. 2016 r.

Przeczytaj także: Magazyny w Łodzi: jakie perspektywy?

Popyt

Jak wynika z raportu, w badanym kresie wynajęto łącznie 1,39 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, za niemal 2/3 tego wyniku (64%) odpowiedzialne były nowe umowy najmu i ekspansje. Względem analogicznego okresu minionego roku popyt okazał się wyższy o przeszło 125 000 mkw. Najlepsze rezultaty stały się udziałem Warszawy (350 000 mkw.), ale nieźle było również w Poznaniu (216 000 mkw.) i na Górnym Śląsku (199 000 mkw.). Gdyby jednak przyjrzeć się wyłącznie dynamice wzrostu, to tu zwycięzcą jest Bydgoszcz, gdzie w porównaniu z I półroczem 2015 r. popyt podskoczył ponad dwukrotnie (104%), w znacznej mierze dzięki dużym kontraktom na realizację inwestycji typu BTS. Największą ilość nowych umów podpisano w Warszawie i Poznaniu. Jeżeli chodzi o strukturę popytu, to niezmiennie liderami pozostają operatorzy logistyczni oraz sieci handlowe, głównie za sprawą dużych umów najmu i BTS. Nowe umowy związane są z relokacjami oraz ekspansjami.

Tradycyjne rynki magazynowe były wybierane przez ponad 80% najemców. Pięć głównych regionów magazynowych do nie tylko kluczowe lokalizacje logistyczne, ale również duże rynki wewnętrze, których efektywna obsługa wymaga obecności w regionie – mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO. Z drugiej strony dostępność do pracowników w połączeniu z mniej konkurencyjną lokalizacją pozytywnie oddziałuje na rozwój nowych regionów. Bydgoszcz jest tego najlepszym przykładem – dodaje Renata Osiecka.

Przewidujemy, że dobra koniunktura na rynku najmu powinna utrzymać się przez najbliższe 2 lat. Warunki makroekonomiczne są dobre, co sprzyja inwestycjom wewnętrznym firm. Klienci w celu poprawy swojej konkurencyjności inwestują w nowe rozwiązania logistyczne i techniczne, na czym naturalnie zyskuje sektor nieruchomości magazynowo-producyjnych – podsumowuje Renata Osiecka.

Podaż

Rozpędzona machina deweloperska intensywnie działa, czego efektem jest ponad 655 000 mkw. oddanych do użytku od stycznia do końca czerwca br. Jest to wynik o 39% wyższy w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku. Najwięcej nowych projektów powstało w okolicach Warszawy (144 000 mkw.) oraz w regionie Poznania (121 000 mkw.). Na koniec czerwca br. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły poziom 10,4 mln mkw.

W budowie znajduje się 856 000 mkw. z czego 42% to inwestycje spekulacyjne. Najwięcej projektów w trakcie realizacji znajduje się w regionie Poznania (158 000 mkw.), na Górnym Śląsku (129 000 mkw.) i Polsce Centralnej (102 000 mkw.). Najwięcej projektów spekulacyjnych powstaje w Poznaniu w rejonie Gądek i Tarnowa Podgórnego.

Poziom pustostanów

Duża liczba inwestycji oddanych do użytku i w trakcie realizacji nie wpłynęła znacząco na wzrost dostępności powierzchni magazynowej. Współczynnik pustostanów wzrósł o 0,5%, w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego i wyniósł 5,5%. Podobnie jak w poprzednich kwartałach najwięcej powierzchni do wynajęcia od zaraz pozostaje w regionie Warszawy, z czego najwięcej w okolicach stolicy (9%). Najniższą dostępność na koniec czerwca br. odnotowano w Szczecinie (1,1%). Brak wolnych modułów wystąpił w Krakowie, Bydgoszczy i Toruniu. W drugiej połowie roku spodziewany jest nieznacznego wzrost dostępności powierzchni głównie ze względu na relokacje klientów i uwolnienie dużych modułów w istniejących inwestycjach.

Stawki czynszów

Stawki czynszów od początku roku utrzymują się na stabilnym, niskim poziomie. W II kwartale br. poziom oferowanych czynszów nie zmienił się. Najniższe stawki efektywne, nawet poniżej 2 euro można uzyskać w okolicach Warszawy, Poznania i wybranych lokalizacjach na Górnym Śląsku. Czynsze bazowe utrzymują się na stałbym poziomie, w większości lokalizacji w przedziale od 2,4 do 3,5 EUR za mkw.

Prognozy

W drugiej połowie roku dynamika po stronie popytu pozostanie wysoka. Na koniec roku możemy spodziewać się kolejnego rekordowego poziomu najmu. Główne czynniki wzrostu w sektorze związane są z dobrymi warunkami wewnętrznymi, w tym konsumpcją oraz zmianami w modelu organizacji łańcuchów dostaw. Prognozowany wzrost PKB na poziomie 3,3% do 3,5% w zależności od źródeł przez najbliższe 2 lata jest mocną podstawą do podtrzymania optymistycznych nastrojów na rynku magazynowym.

Po stronie podaży będziemy obserwować wzrost liczby inwestycji w nowych lokalizacjach, gdzie dostępność gruntów i pracowników jest wyższa niż w głównych hubach logistycznych. Liczba projektów spekulacyjnych pozostanie na dotychczasowym poziomie, deweloperzy pomimo dobrych warunków rynkowych dokładnie badają potencjał każdej inwestycji i nie będą budować wysoko ryzykownych projektów. 40-50% inwestycji spekulacyjnych w realizowanym wolumenie to maksimum rynkowe.

Duża konkurencja pomiędzy deweloperami nadal będzie decydowała o utrzymaniu się dotychczasowych poziomów czynszów. Niewielkie wzrosty są możliwe tylko w wybranych lokalizacjach, gdzie ograniczenia wynikają z braku możliwości realizacji nowych projektów np. z powodu niskiej dostępności gruntów.