Polski rynek nieruchomości: gratka dla inwestora?

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne: inwestorzy ostrożni, ale nie bierni

Nastroje na rynku najmu

Respondenci badania RICS* wskazali, że pierwsze trzy miesiące bieżącego roku zaowocowały wzrostem popytu we wszystkich sektorach rynków, przy czym największym umiarkowaniem charakteryzował się sektor nieruchomości handlowych.

Jeżeli chodzi o podaż powierzchni na wynajem, to w odniesieniu do ostatniego kwartału ubiegłego roku wzrosty zanotowano w segmencie nieruchomości biurowych i handlowych. W przypadku magazynów i powierzchni o przeznaczeniu przemysłowym zmiany nie były znaczące.

Nadwyżka podaży nad popytem w sektorach biurowym i nieruchomości handlowych pozwala przypuszczać, że w nadchodzących trzech miesiącach będzie można mówić o spadkach czynszów. W sektorze nieruchomości przemysłowych i magazynowych czynsze raczej nie ulegną zasadniczym zmianom.

Nieustający wzrost podaży powierzchni komercyjnych na wynajem zmusza właścicieli nieruchomości do zwiększania wartości pakietów zachęt w ramach ofert kierowanych do najemców.

W 12-miesięcznym horyzoncie czasowym respondenci przewidują spadki wartości stawek czynszowych we wszystkich sektorach rynku.

Wskaźnik nastrojów najemców RICS w I kw. roku pozostał w negatywnym obszarze, plasując się na tym samym poziomie co w minionym kwartale, tj. -9%.

Nastroje na rynku inwestycji

Zdaniem respondentów popyt ze strony inwestorów wzrósł zdecydowanie we wszystkich sektorach rynku z wyraźnie rosnącym popytem ze strony zagranicznych kupców.

Podaż nieruchomości na sprzedaż wzrosła w sektorach biurowym i nieruchomości przemysłowych i magazynowych podczas gdy w sektorze nieruchomości handlowych nie odnotowano większych zmian.

Średnio 22% respondentów przyznało, że warunki kredytowe pogorszyły się w minionym kwartale a oczekiwania co do krótkoterminowego wzrostu wartości kapitałowych okazały się znacznie bardziej ostrożne; 8% badanych przewiduje, że nadchodzące miesiące przyniosą bardziej wzrosty niż spadki wartości – w porównaniu do 41% w IV kw. minionego roku.

Respondenci ostrożnie ocenili również wzrost wartości kapitałowych w perspektywie długoterminowej przewidując spadek cen o 1% w 12-miesięcznym horyzoncie czasowym.

Mniej optymistyczna krótkoterminowa ocena rynku przez uczestników ankiety przełożyła się na bardziej umiarkowany wskaźnik nastrojów inwestorów RICS, który w badanym okresie spadł do 15% wobec 37% w poprzednim kwartale.

Komentarz eksperta RICS:

“Liczby nie kłamią”. Stwierdzenie to jest tym bardziej prawdziwe, gdy spojrzymy na rynek nieruchomości w Europie Środkowej i Południowo-Wschodniej, a przede wszystkim na Polskę. Przez ostatnie dziesięć lat rynek inwestycyjny w Polsce rósł nieustannie przy skumulowanym rocznym wskaźniku wzrostu (CAGR) na poziomie ok. 15%. Wyprzedziła nas tylko Rumunia, której stopa wzrostu przekroczyła 20%. Dla porównania, roczny wzrost dla całego regionu CSE osiągnął ok. 8%. O ile tak duży skok w przypadku Rumunii może być uzasadniony stosunkowo niską bazą i stopniem rozwoju rynku nieruchomości w punkcie startowym analiz, o tyle w przypadku Polski, postrzeganej przez inwestorów jako jeden z najbardziej dojrzałych rynków w regionie, z nieustannie kompresującymi się stopami kapitalizacji, taki poziom wzrostu należy uznać za imponujący i napawający optymizmem na przyszłość.

Dane te stoją w sprzeczności z wynikami najnowszego badania RICS dotyczącego rynku nieruchomości komercyjnych, które ukazują spadek zarówno po stronie wskaźnika nastrojów najemców, jak i inwestorów oraz negatywne krótkoterminowe prognozy dotyczące wzrostów wartości czynszowych i kapitałowych. Jestem przekonany, że ten negatywny sentyment uczestników rynku, będący najprawdopodobniej efektem zmian na scenie politycznej, jest chwilowy i nie powinien wpłynąć na rynek w perspektywie długoterminowej. Potwierdzeniem moich słów jest niedawna decyzja Daimler’a o lokalizacji nowej fabryki silników w Polsce, która wzmacnia przeświadczenie o silnych fundamentach polskiej gospodarki oraz atrakcyjności inwestycyjnej Polski. Gdy tylko opadnie kurz politycznego zamieszania te fundamenty będą na powrót widoczne, a nastroje wśród inwestorów powrócą na ścieżkę wzrostową”, Paweł Nowakowski MRICS, Manager, EY Real Estate.