Nieruchomości komercyjne: miliardy na szklane domy

Przeczytaj także: Inwestycje w nieruchomości komercyjne: prywatny kapitał na prowadzeniu

Nieruchomości komercyjne są dziś bardzo dobrym i pożądanym aktywem inwestycyjnym. Te najlepsze gwarantują funduszom stabilne przychody. Od wielu lat Polska przyciąga kapitał z całego świata, który chętnie lokowany jest w biurowcach, centrach handlowych czy halach magazynowych. W minionym roku inwestorzy przeprowadzili 68 transakcji o łącznej wartości około 4,1 mld euro. Stopy zwrotu z pieniędzy wyłożonych na najlepsze nieruchomości w Polsce są dziś na poziomie od 5,5 do 6,5 proc. Średnia wartość pojedynczej transakcji wynosi 59,5 mln euro.

Nieruchomości kupują głównie fundusze inwestycyjne z kapitałem zagranicznym. Transakcje z ich udziałem stanowią 89 proc. wszystkich umów. Wśród kupujących znajdują się m.in. niemieckie fundusze emerytalne, co świadczy o dojrzałości i stabilności polskiego rynku. Według danych CBRE, międzynarodowej firmy doradczej, kupującymi są najczęściej inwestorzy z USA (36 proc. udziału) i Niemiec (27 proc. udziału).

Był rating, będzie problem?

W styczniu tego roku agencja ratingowa Standard & Poor’s zdecydowała się na obniżenie długoterminowego ratingu polskiego długu do poziomu „BBB+” (wcześniejszy poziom to „A-”). Decyzja S&P uderzyła w i tak już osłabionego złotego. Stała się też pretekstem do licznych komentarzy w prasie zachodniej na temat stanu polskiej gospodarki i zmian, jakie zaszły w kraju po październikowych wyborach. W Polsce u części deweloperów i właścicieli nieruchomości pojawiła się obawa, że strumień pieniędzy dotychczas płynący z całego świata może wyschnąć. A to by oznaczało obniżkę wycen nieruchomości, trudności w ich sprzedaży, a co za tym idzie problem z pozyskiwaniem kapitału na kolejne inwestycje. Czy taki czarny scenariusz jest możliwy?

Fundusze inwestycyjne nie lubią generalnie zmian, bo zmiany wiążą się z niepewnością. Zmiana władzy w Polsce dla części inwestorów jest po prostu jednym z rodzajów ryzyka, które trzeba ocenić i wycenić. Okazuje się jednak, że nieruchomościowy rynek inwestycyjny jest stosunkowo odporny na okresowe zawirowania polityczne czy analizy i opinie agencji ratingowych i banków inwestycyjnych.

Wyważone opinie

Specjaliści działający na rynku nieruchomości komercyjnych studzą emocje.

„Jak w każdej nowej sytuacji, zmiany oznaczają pewien stopień niepewności i nikt tak naprawdę nie może przewidzieć, jak pewne działania mogą się przełożyć na zachowania inwestorów czy rynków. Niewątpliwie jednak Polska funkcjonuje w realiach Unii Europejskiej. Niezależnie od zmian układu sił politycznych, gwarantuje jej to duży stopień stabilności, co jest najbardziej istotne dla gospodarki” – napisała po wyborach w analizie „Czy rynek nieruchomości w Polsce może spodziewać się istotnych zmian po wyborach parlamentarnych?” Joanna Mroczek, dyrektor Działu Badań Rynku i Marketingu CBRE Polska.

Wtedy jednak nikt nie spodziewał się obniżenia ratingu. Jak więc mogą teraz zareagować inwestorzy?

– Z punktu widzenia biznesu ryzyko rośnie. Trzeba jednak pamiętać, że fundusze inwestujące w nieruchomości kalkulują to ryzyko na chłodno. Z ich perspektywy wciąż nie wiadomo, co będzie się działo z gospodarką, a to wystarczy do traktowania inwestycji w polskie nieruchomości jako bardziej ryzykownych. Czy to oznacza całkowite wycofanie się z rynku? Absolutnie nie. To po prostu oznacza, że trzeba się będzie liczyć np. z niższymi wycenami nieruchomości – mówi Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce.

Jego zdaniem obecnie wielu inwestorów „nie do końca rozumie, co się dzieje”. – Z punktu widzenia funduszy inwestycyjnych, przeznaczających grube miliony na nieruchomości, niepokojące jest obniżenie ratingu. Do tego dochodzi kwestia tzw. podatku bankowego, który zaczął obowiązywać od lutego 2016 r., co w jakimś stopniu może wpłynąć na wzrost kosztów związanych z finansowaniem transakcji. Jest jeszcze kwestia związana z podatkiem od sieci handlowych. Na razie wciąż jednak mamy za mało danych, żeby wiedzieć, jak ostatecznie ten podatek będzie wyglądał.

Tych danych nie mają też fundusze inwestycyjne i dlatego mogą podchodzić do inwestycji ostrożniej – dodaje Tomasz Trzósło i przypomina, że część inwestorów zagranicznych w pewien sposób sparzyła się na rynku węgierskim. – Stąd też większa ostrożność i rosnące obawy o sytuację w Polsce – mówi.

Czy w takim razie należy spodziewać się, że kapitał, który płynie na inwestycje w nieruchomości w Polsce stopnieje w 2016 r.? Wszystko zależy od tego, co jeszcze się wydarzy w polskiej polityce i na polskim rynku. Wciąż jest wiele otwartych kwestii – np. jaki efekt przyniesie podatek bankowy? Jednocześnie sami inwestorzy podkreślają, że decyzje o inwestycjach nie są podejmowane w oparciu o negatywne artykuły w mediach.