Nieruchomości komercyjne: najemcy ciągle bez optymizmu

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości pod presją ESG i napięć geopolitycznych

Trendy makroekonomiczne

Prognozy ekonomistów doczekały się potwierdzenia w realiach - w bieżącym roku polska gospodarka będzie zachowywać się równie dynamicznie jak w minionym, przewyższając najprawdopodobniej 3,4% wzrostu. Za taki obrót spraw odpowiedzialna będzie w dużej mierze konsumpcja gospodarstw domowych, na którą pozytywny wpływ wywierać będzie:

• polepszająca się sytuacja na rynku pracy,
• wzrost realnych dochodów (podsycany niską inflacją/deflacją),
• rosnące zaufanie konsumentów.

Aktywność gospodarcza nadal będzie stymulowana poprzez utrzymanie podstawowych stóp procentowych na dotychczasowych, historycznie niskich poziomach.

Do osłabienia wzrostu może przyczynić się natomiast lekko restrykcyjny kurs polityki budżetowej, który wydaje się uzasadniony w obliczu aktualnego tempa wzrostu gospodarki i który może w efekcie doprowadzić do zwiększenia zobowiązań budżetowych państwa w nadchodzących latach.

Ten wyraźnie pozytywny obraz jest sprzeczny z bardziej ostrożną oceną sytuacji wynikającą z raportu RICS za II kwartał br. dotyczącego rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Zdaniem autorów raportu na nastrojach najemców i inwestorów negatywnie odcisnął się nienadążający za gwałtownie rosnącą podażą popyt, zarówno na rynku najmu, jak i inwestycji, wywołujący presję na czynsze i kapitał inwestycyjny w wybranych sektorach rynku.

Nastroje na rynku najemców

Wskaźnik nastrojów najemców nieznacznie spadł do -19. To trzynasty konsekutywny kwartał, w którym odnotowano negatywny odczyt nastrojów. Popyt na rynku najmu efektownie wzrósł w segmencie magazynów i skromniej w sektorze powierzchni biurowych. Popyt na powierzchnie handlowe nieznacznie spadł. Dostępność powierzchni zwiększyła się w przekroju całego rynku. Wzrost w sektorach nieruchomości handlowych i magazynowych był relatywnie skromny wobec zdecydowanego wzrostu podaży przestrzeni biurowych.

Oczekiwania odnośnie do czynszów są negatywne w każdym obszarze rynku, zarówno w trzy jak i dwunastomiesięcznym horyzoncie czasowym. Zdaniem uczestników badania w segmentach handlowym i magazynowym spadek czynszów będzie niewielki, o wiele bardziej wyraźny natomiast w odniesieniu do czynszów biurowych.

Nastroje na rynku inwestorów

Wskaźnik nastrojów inwestorów nieco się poprawił i osiągnął +7, potwierdzając wcześniejsze sygnały stopniowej poprawy ogólnych warunków na rynku inwestycji w Polsce. Popyt ze strony inwestorów rośnie w miarę równomiernym tempie we wszystkich sektorach rynku. Najwyższy wzrost zainteresowania zagranicznych kupców przyciągnęły segmenty biurowy i handlowy. Podaż nieruchomości na sprzedaż wzrosła zdecydowanie w sektorze biurowym i nieśmiało także w sektorze handlowym. Sektor magazynowy natomiast odnotował spadek podaży. Oczekiwania odnośnie do wartości kapitału w perspektywie 12 miesięcy wskazują na delikatny wzrost w sektorze magazynowym i sugerują znaczny spadek cen w sektorze biurowym. Respondenci przewidują, że w odniesieniu do obiektów handlowych będziemy świadkami umiarkowanego spadku cen.

- Na rynku odczuwany jest stały popyt na powierzchnię biurową w Warszawie i w miastach regionalnych, szczególnie tych, które przyciągają do siebie centra BPO/SSC. Zainteresowaniem najemców cieszą się również nowe obiekty handlowe podczas gdy w segmencie nieruchomości magazynowych popyt ze strony najemców dynamicznie rośnie. Z uwagi na znaczne zainteresowanie międzynarodowych inwestorów lokowaniem środków na polskim rynku nieruchomości można się spodziewać kontynuacji powyższych trendów. Fundusze inwestycyjne zainteresowane przejęciem najlepszych nieruchomości powinny oczekiwać wzrostu cen spowodowanego kompresją stóp kapitalizacji we wszystkich segmentach rynku - komentuje Monika Dębska-Pastakia FRICS, Partner, Prezes zarządu Knight Frank.

- Mamy do czynienia z typowym na rynku nieruchomości komercyjnych cyklem koniunkturalnym i Polska nie jest tutaj wyjątkiem. Deweloperzy dalej będą budować dlatego będziemy świadkami obniżki czynszów, a być może także dostosowania się rynku do cen. W tym konkretnym cyklu zyska najemca. Inwestorzy nie ustają w poszukiwaniach atrakcyjnych nieruchomości na rynku, czego wyrazem jest niesłabnący na nie popyt w Polsce – komentuje Nigel Wade, członek zarządu RICS w Polsce, Prezes zarządu Commerson Real Estate.