Deutsche Bank kupił Rondo 1. Co jeszcze na rynku inwestycyjnym?

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne: jest szansa na aktywność inwestorów?

Niewątpliwie największą transakcją ostatniego półrocza w sektorze biurowym był zakup przez Deutsche Bank budynku Rondo 1 w Warszawie za 300 mln EUR. W sektorze handlowym natomiast, pod względem wartości transakcji wyróżnił się zakup nowo wybudowanej galerii handlowej Poznań City Center. Tu nabywającymi były dwa podmioty: ECE Prime European Shopping Centre oraz Resolution Property. Cena transakcyjna opiewała na ponad 1,16 miliarda złotych (227 mln EUR). W sektorze magazynowym przeważały transakcje portfelowe, największa tego typu operacja dotyczyła obiektów magazynowych w Mysłowicach, Strykowie i Robakowie. Nabył je fundusz Blackstone za cenę 118 mln EUR.

Pomimo ożywienia w sektorze hotelowym, nieruchomości te nadal stanowią nieznaczny procent udziału w całkowitej aktywności inwestorów. Pomimo że żadna z transakcji nie została sfinalizowana w pierwszej połowie 2014 roku, jego druga połowa będzie się charakteryzowała zawarciem kilku znacznych umów sprzedaży w tym sektorze rynku komercyjnego. Warto dodać że wliczając aktualnie wynegocjowane warunki umów sprzedaży i umowy przedwstępne, znalazłyby udział w całkowitym wolumenie zeszłego półrocza na poziomie ponad 5%.

Popularność budynków biurowych klasy „A” o stabilnych dochodach z czynszu wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, przy ograniczonej podaży. W ich kupowaniu wyspecjalizowali się przede wszystkim wiodący globalni inwestorzy.

Sytuacja ograniczonej podaży miała odzwierciedlenie w wolumenie stołecznych transakcji w sektorze biurowym, który lekko spadł w porównaniu do wyników z drugiej połowy 2013 (w I połowie 2014 wyniósł blisko 85% całkowitego wolumenu w sektorze biurowym w porównaniu do odnotowanych 90% w II połowie 2013). Poza rynkiem warszawskim znaczną aktywność inwestorów odnotowano przede wszystkim w Krakowie i Wrocławiu. W Krakowie miała miejsce jedna z największych transakcji na rynku biurowym w analizowanym okresie, mianowicie zakup Centrum Biurowego Lubicz przez Griffin Group za 52 mln EUR - mówi Katarzyna Dawidowicz MRICS z Comparables.

Od pierwszej połowy 2013 r. obserwujemy stopniowy wzrost liczby transakcji na rynku biurowym oraz magazynowym przy stopniowym spadku całkowitego wolumenu na rynku nieruchomości handlowych. Po części, wynika to z aktualnie ograniczonej podaży obiektów typu „prime” w sektorze handlowym – dodaje Wojciech Doliński MRICS z Comparables.

Innym ważnym wskaźnikiem obrazującym sytuację rynkową są statystyki dotyczące średnich cen za metr kwadratowy obiektów komercyjnych. Te, pomimo dużej aktywności inwestorów, pozostają na stabilnym poziomie. Średnia cena dla sektora biurowego kształtuje się w okolicach 2,9 tys. EUR za m.kw. powierzchni najmu, 2,5 tys. EUR za m.kw. dla obiektów handlowych oraz 590 EUR za m.kw. dla obiektów magazynowych.

Z uwagi na coraz bardziej ograniczoną podaż obiektów typu „prime”, w ostatnim czasie można zauważyć zwiększone zainteresowanie obiektami typu „secondary assets”. Popularnością wśród coraz większej liczby nabywców cieszą się także lokalizacje do tej pory uznawane za drugorzędne. Konsekwencją tego trendu są zmiany średnich stóp zwrotu z inwestycji. Te, mimo nieznacznego spadku dla najlepszych nieruchomości, nadal pozostają na atrakcyjnych poziomach:

• 7,8% dla rynku biurowego;
• 7,6% dla rynku handlowego;
• 8,2% dla obiektów magazynowych.

Należy podkreślić, że są to średnie stopy zwrotu dla wszystkich znaczących transakcji na rynku komercyjnym. Natomiast rentowność obiektów najwyższej klasy, które są najczęściej raportowane i podawane do publicznej wiadomości, są na poziomie niższym nawet o ponad 1 pkt procentowy – dodaje Wojciech Doliński MRICS.

Ciekawym trendem dla roku 2014 jest rosnąca liczba istotnych transakcji dużymi gruntami inwestycyjnymi o łącznej powierzchni powyżej 275 ha. Całkowity wolumen transakcji takimi nieruchomościami przekroczył już pół miliarda złotych.

Podsumowując pierwsze półrocze 2014 r. warto zwrócić uwagę na rosnący popyt na inwestycje ze strony instytucjonalnych inwestorów międzynarodowych, którzy do niedawna działali tylko w Europie Zachodniej. Jednocześnie, coraz częściej likwidowane fundusze sprzedają swoje aktywa, co tworzy interesujący rynek wtórny dla zainteresowanych przejęciem wybranych nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza inwestorów instytucjonalnych.