Rynek biurowy w Warszawie pod presją

Przeczytaj także: Nieruchomości biurowe i handlowe w Warszawie IV kw. 2013

Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec 2013 roku wyniosła ponad 4,11 miliona mkw. Wolumen nowo oddanej powierzchni w 2013 roku osiągnął poziom 300 000 mkw., co stanowiło największy roczny przyrost powierzchni biurowej od 2000 roku (i 150% wzrost w porównaniu do roku 2011). W ciągu kolejnych 18 – 24 miesięcy rynek urośnie o kolejne 550 000 mkw. Pomiędzy projektami, które zostaną ukończone w latach 2014-2015 znajdują się takie obiekty jak: Atrium One, Eurocentrum, Gdański Business Center, Postępu 14, Q22, Royal Wilanów oraz Warsaw Spire.

W 2013 roku wynajęto ponad 450 000 metrów kwadratowych, co jest najlepszym rezultatem od 2008 roku, kiedy to zostało wynajętych 460 000 metrów kwadratowych. Zwiększył się udział umów typu pre-let, a więc zawieranych na etapie budowy budynku – blisko 40% wszystkich podpisanych umów najmu to umowy właśnie z tej kategorii. W ciągu kolejnych 12-18 miesięcy aktywność na polu wynajmu może osłabnąć spaść do poziomu 350 000 mkw. w 2014 roku i 320 000 mkw. w 2015.
Z powyższych danych wyłączone są renegocjacje umów, które dotyczyły około 180 000 mkw. powierzchni biurowych w 2013 roku. Największymi transakcjami na rynku przeprowadzonymi w 2013 roku były: wynajęcie przez Polkomtel 22 700 mkw. w budynku przy ulicy Konstruktorskiej 4, wynajęcie przez Urząd Rejestracji Leków 13 000 mkw. w budynku Ochota Office Park, wynajęcie przez Santander 12 200 mkw. w Atrium One, czy też 8 300 mkw., które firma KPMG wynajęła w Gdański Business Centre.

Na koniec 2013 roku wolnych było ok. 480 000 mkw. powierzchni biurowych, co kształtuje stopień niewynajętych powierzchni na poziomie 11.7%. Porównując do zeszłego roku stopień ten wzrósł o 290 punktów bazowych. Jest duże prawdopodobieństwo, że trend ten utrzyma się przez kolejne 18-24 miesiące i stopień niewynajętych powierzchni może wzrosnąć na koniec 2015 roku do poziomu 13-15%.

- Według naszych przewidywań większość pustych powierzchni mieścić się będzie w starszych budynkach (liczących sobie więcej niż 10 lat), które obecnie stanowią ponad 50% z ogółu funkcjonujących obiektów biurowych. Część powierzchni zwalniana jest sukcesywnie przez dużych najemców, którzy wynajmą powierzchnie w nowopowstających budynkach biurowych podpisując umowy pre-let i korzystając z bardzo dobrych warunków wynajmu przy bardziej efektywnej powierzchni – mówi Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa na Region Europy Środkowo-Wschodniej w BNP Paribas Real Estate. Należy jednak podkreślić, że dobrze zarządzane obiekty znajdujące się w kluczowych lokalizacjach będą relatywnie odporne na wahania czynszów. Szansą dla starszych obiektów może być podział na mniejsze powierzchnie oraz przeprowadzenie gruntownych modernizacji czy przebudowy – dodaje Anna Staniszewska.

Aktualny poziom czynszów wynosi 23-25 euro za mkw. w najlepszych budynkach zlokalizowanych w centrum Warszawy oraz 15-17 euro miesięcznie w przypadku wysokiej jakości projektów zlokalizowanych poza centralnym obszarem miasta. Średnia stawka najmu powierzchni w poza centralnych lokalizacjach to waha się pomiędzy 13 a 15 euro za mkw. miesięcznie.